Tartalom
- Bevezetés
- Az elbirtoklás lényege
- Az elbirtoklás feltételei
- Mit jelent a sajátjakénti birtoklás?
- A szakadatlanság és annak jelentősége
- Erőszakos, alattomos úton, illetve bűncselekmény útján történő birtoklás
- Az ingatlan elbirtoklás menete – az elbirtoklás bizonyítása
- Összefoglalás
1 Bevezetés
Az elbirtoklás egy sajátos tulajdonszerzési jogcím, amely lehetővé teszi, hogy valaki jogszerű tulajdonossá váljon egy olyan dolog felett, amelyet hosszú időn keresztül sajátjaként birtokol. A cikk célja, hogy bemutassa az elbirtoklás szabályait, különös tekintettel az elbirtoklás feltételeire, az elbirtoklás bizonyítására, valamint az ingatlan elbirtoklás menetére.
2 Az elbirtoklás lényege
Az elbirtoklás lényege, hogy a tulajdonosként viselkedő birtokos a törvényben meghatározott idő elteltével – ha az elbirtoklás egyéb feltételei is teljesülnek – tulajdonjogot szerez az adott dolgon csupán az ilyen módon történő birtoklás tényével. Ez a jogintézmény egyszerre szolgálja a jogbiztonságot és a gazdasági forgalom érdekét, mivel hosszabb időn át fennálló tényleges állapotokat ismeri el jogilag.
3 Az elbirtoklás feltételei
Az elbirtoklás akkor állapítható meg, ha a birtokos sajátjaként, szakadatlanul birtokolja a dolgot ingó esetében 10 évig, ingatlan esetében 15 évig.
4 Mit jelent a sajátjakénti birtoklás?
Azt jelenti, hogy a birtokosnak úgy kell viselkednie, mintha a dolog tulajdonosa lenne: nemcsak használja, hasznosítja a dolgot, hanem például a dologgal kapcsolatos hatósági ügyeket intézi, a dologgal kapcsolatban felmerülő költségeket viseli.
Hatalmas jelentősége van a belső tudatnak a sajátjakénti birtokláskor: az elbirtokláshoz ugyanis feltétel, hogy a birtokos abban a tudatban birtokol valamit, hogy az az övé, vagy ha tudja, hogy nem az övé, akkor is biztos benne, hogy a birtoklása végleges, és a tulajdonos nem fogja őt megszakítani a birtoklásban.
Nem áll fenn a sajátjakénti birtoklás akkor, ha a birtokos ajánlatot küld az elbirtokolni kívánt dolog megvásárlására. A bírói gyakorlat szerint ilyen esetben még ha utóbb is küldött – tehát az elbirtoklási időn túl – a birtokos ilyen ajánlatot, akkor abból arra lehet következtetni, hogy hiányzik az a belső tudat, hogy a dolog az övé, vagy hogy a birtoklása végleges.
Érdemes említést tenni, hogy vannak olyan jogviszonyok, amelyek a dolog időleges birtoklására, használatára jogosítják fel a birtokost, melyek esetében szintén hiányzik a sajátjakénti birtoklás. Ilyenek például a bérleti szerződések; ha bérleti szerződés jött létre a birtokos és a tulajdonos között, akkor a bérlőnek nyilvánvalóan tudnia kell, hogy a dolog nem az övé, és ezért az elbirtoklás meg sem kezdődhet. Ugyanez a helyzet áll fenn akkor is, ha a tulajdonos szívességből adja át a dolog használatát a birtokosnak (haszonkölcsön szerződés).
5 A szakadatlanság és annak jelentősége
Az elbirtoklás szakadatlan akkor, ha nem következnek be a törvényben körülírt megszakadást előidéző körülmények. Ha az elbirtoklás megszakad, akkor az addig birtoklással eltelt időt nem lehet figyelembe venni, és a megszakadást előidéző körülmény elmúltával újból kell számítani az elbirtoklási idő kezdetét feltéve, hogy ekkor még a birtokos sajátjaként birtokol.
A Polgári Törvénykönyv tételesen felsorolja, hogy mely esetekben szakad meg az elbirtoklás:
- a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti;
- a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja; vagy
- a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.
A fenti felsorolásból az 1. és 3. pontban rögzített megszakadást okozó körülmények magától érthetődőek, a 2. pont azonban álláspontom szerint magyarázatra szorul.
A tulajdonosi joggyakorlás ugyanis sokféleképpen megvalósulhat. A tulajdonosi joggyakorlás nemcsak a dolog birtoklásával kapcsolatos jogok gyakorlását jelenti, hanem bármely olyan cselekményt, amelyet csak a tulajdonos tehet meg. Így tulajdonosi joggyakorlásnak minősül például az is, ha egy ingatlan tulajdonosa jelzálogjogot vagy haszonélvezeti jogot alapít harmadik személy javára az ingatlanra.
5.1 Az elbirtoklás nyugvása
Itt kell említést tenni az elbirtoklási idő nyugvásáról is: ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
A menthető körülmények egyéni mérlegeléstől függőek, nincs általános szabály, hogy mi minősül annak, tartalmát a bírói gyakorlat alakította ki. Menthető körülménynek minősül például az, ha a tulajdonosnak súlyos, folyamatos kórházi kezelést igénylő betegsége van, mely kizárja, hogy az ügyeit megfelelően tudja intézni. Menthető körülménynek minősülhet az is, ha a tulajdonos a visszatérés szándékával külföldre utazik sürgős, de hosszabb időt igénylő ügyeit intézni.
5.2 Jogelőd birtoklásának hozzászámítása
Fontos szabály, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Így például az örökös hozzászámíthatja a saját birtoklási idejéhez az örökhagyó birtokolási idejét, ha az örökös esetében is fennáll a sajátjakénti és szakadatlan birtoklás.
Nem számíthatja viszont már hozzá a jogutód, ha az elbirtoklási idő már a jogelőd birtoklásának idejében eltelt: ilyenkor arra lehet hivatkozni, hogy a dolog tulajdonjogát már a jogelőd megszerezte, és a jogutód pedig a jogelődtől egy másik jogcímen szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát.
6 Erőszakos, alattomos úton, illetve bűncselekmény útján történő birtoklás
Az elbirtoklás kizárt akkor, ha valaki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához. Tehát az önkényes lakásfoglalók akkor sem szerezhetnek elbirtoklás útján tulajdonjogot, ha egyébként az elbirtoklás feltételei fennállnának.
7 Az ingatlan elbirtoklás menete – az elbirtoklás bizonyítása
7.1 Az ingatlan elbirtoklás menete
Az elbirtoklás feltételeinek bekövetkezésével a birtokos az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerez az ingatlanon. Fontos azonban, hogy az elbirtokló gondoskodjon tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése felől.
Ez azért szükséges, mivel ha az elbirtoklást követően az eredeti tulajdonos ellenérték fejében egy jóhiszemű harmadik személyre átruházza az ingatlan tulajdonjogát, akkor ezzel a személlyel szemben az elbirtokló már nem érvényesítheti az igényét. Tehát ha az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonos eladja az ingatlanát egy személynek, akinek nincs tudomása arról, hogy az ingatlant elbirtokolták, akkor az elbirtokló a vevővel szemben már nem léphet fel tulajdoni igényével.
Bár lehetőség van az elbirtoklást megállapodás útján intézni, ez a gyakorlatban nagyon csekély számban fordul elő. A legtöbb esetben polgári peres eljárást kell indítani az elbirtoklással megszerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése érdekében.
Az elbirtoklónak ilyenkor keresetlevelet kell előterjesztenie az illetékes bíróság előtt. Ingatlan tulajdonjogával összefüggő perek esetén az a bíróság is illetékes, amelyik területén az ingatlan fekszik, de főszabály szerint az alperes lakóhelye/székhelye szerint illetékes bíróság jogosult eljárni. Azt, hogy e kettő közül melyik bíróság előtt kívánja az elbirtokló a pert megindítani, az ő egyedi mérlegelésétől függ.
A keresetlevél alaki és tartalmi követelményeit a Polgári Perrendtartásról szóló törvény tartalmazza.
A kereseti kérelemben pontosan, helyrajzi számra hivatkozással célszerű megjelölni, hogy mely ingatlan vonatkozásában kéri az elbirtokló a bíróságtól, hogy kötelezze a tulajdonost annak tűrésére, hogy az ingatlan-nyilvántartásba az elbirtokló tulajdonjogát ,,elbirtoklás” jogcímén bejegyezze.
7.2 Az elbirtoklás bizonyítása
A keresetlevélben elő kell adni az elbirtoklás feltételeinek meglétét, illetve azt, hogy mely tényekből lehet arra következtetni. Ezek alátámasztására bizonyítási indítványt kell tenni, vagy bizonyítási eszközt kell csatolni.
Az elbirtoklás bizonyítása kulcsfontosságú: a bíróság előtt az elbirtoklónak kell bizonyítania a feltételek fennállását.
Gyakorlatilag bármilyen bizonyítási eszköz szóba jöhet: tanúvallomások, okiratok, helyszíni szemle, stb.
Általában tanúvallomással szokott tisztázásra kerülni, hogy az elbirtokló az elbirtoklási idő alatt az ingatlan birtokában volt, és hogy azt sajátjaként, szakadatlanul birtokolta.
Helyszíni szemlére sor kerülhet például akkor, ha egy ingatlan vagy ingatlanrész elbirtoklása kapcsán arra hivatkozik az elbirtokló, hogy azt bekerítette, de ez történhet akár fényképekkel is.
Okiratokat is fel lehet használni az elbirtoklás alátámasztására: jogcímes elbirtoklásnál meghatározó jelentősége van az okiratnak, hiszen ott feltétel, hogy az ingatlan átruházása kapcsán érvényes szerződés jöjjön létre a felek között, csak az valamilyen oknál fogva az ingatlan-nyilvántartáson nem lett átvezetve.
7.3 Jogcímes elbirtoklás
Ingatlanok esetében van egy sajátos módja az elbirtoklásnak. Ha péládul valaki érvényes adásvételi szerződést köt egy ingatlan vonatkozásában, de a szerződés alapján a tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem lett bejegyezve, mert valamilyen alakiság hiányzik (például ügyvédi ellenjegyzés nincs az okiraton), akkor a törvény nem 15, csak 5 éves elbirtoklási időt ír elő. Ez a jogcímes elbirtoklás.
Fontos feltétel, hogy ilyenkor az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződésnek érvényesnek kell lennie, melynek egyik minimumkelléke, hogy a szerződést írásba foglalják a felek.
7.4 Földek elbirtoklása – többletkövetelmények
Mezőgazdasági földek elbirtoklása esetén a Földforgalmi törvény további követelményt támaszt.
A Földforgalmi törvény ugyanis a földszerzés mértékét tekintve korlátokat állít fel: földművesnek minősülő személy tulajdonában legfeljebb 300 ha föld lehet, míg földművesnek nem minősülő személy esetében csak 1 ha. A mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes eljárása ezért feltétlenül szükséges.
Abban az esetben, ha az elbirtoklás a tulajdonos elismerő nyilatkozatán alapul, akkor az ezt tartalmazó megállapodást jóváhagyás céljából meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szervnek. A mezőgazdasági igazgatási szerv ilyenkor vizsgálja az elbirtoklás feltételeit, és azt is, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e a tulajdonszerzési korlátozás megsértését.
Ha az elbirtoklás megállapítása iránt pert kíván indítani a birtokos, akkor pedig a birtokosnak igazolást kell a mezőgazdasági igazgatási szervtől kérnie arra vonatkozóan, hogy a tulajdonszerzésének a Földforgalmi törvény szerinti feltételei fennállnak-e, melynek kapcsán vizsgálják a szerzőképességét, és hogy nem eredményezi-e az elbirtoklás a tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését.
Ha a birtokos úgy kíván pert indítani, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv a részére nem állított ki ilyen igazolást, akkor az a peres eljárás megszüntetését eredményezheti. Célszerű tehát még a per megindítását megelőzően beszerezni ezt.
Fontos követelmény még, hogy ha a birtokos arra hivatkozik, hogy a földnek csak egy részét birtokolta el, akkor a földnek megoszthatónak kell lennie; ennek hiányában kizárt az elbirtoklás.
7.5 Osztatlan közös tulajdon elbirtoklása – lehetséges?
Közös tulajdon nemcsak ingatlanon, de ingó dolgon is lehetséges, azonban az elbirtoklás bírói gyakorlata szempontjából az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdonnak van a legnagyobb relevanciája.
A tulajdonostárs is elbirtokolhatja a másik tulajdonostárs tulajdonjogát, azonban ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás feltételeinek fennállását, ugyanis minden tulajdonostársat megilleti a birtoklás és hsaználat joga, amelyet egyik tulajdonostárs sem gyakorolhat a többiek jogainak és törvényes érdekeinek sérelmére.
8 Összefoglalás
Az elbirtoklás egy komplex, de praktikus jogintézmény, amely jogszerűvé tehet egy rendkívül hosszú évtizedes tényállapotot. A konjunktív feltételek megléte elengedhetetlen ahhoz, hogy az elbirtokló sikeresen tulajdonjogot szerezzen a birtokolt dolgon. Ingatlan esetében a bizonyítás különösen nagy körültekintést igényel, a földek esetén pedig a külön jogszabályi feltételek is nehezíthetik a helyzetet.
Jelen cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Amennyiben jogi tanácsadásra, peres képviseletre van szüksége, kérem, forduljon hozzám bizalommal!